Иски о выселении. Наш опыт

Не так давно юристы нашей компании столкнулись с ярким примером разнообразия судебной практики по, казалось бы, абсолютно однотипным делам. Все началось с обращения к нам клиента, купившего три квартиры в Москве и Московской области. К купленным квартирам прилагался бонус – два десятка зарегистрированных в них лиц, не имеющих намерения съезжать из проданных квартир. Не сумев решить вопрос освобождения жилплощади в добровольном порядке, клиент обратился к нам с просьбой освободить новоприобретенную недвижимость через суд.

С точки зрения закона, выполнение данного поручения не должно было вызвать никаких сложностей. Статья 292 Гражданского кодекса РФ признает переход права собственности на жилое помещение основанием для утраты права на проживание в нем для бывшего собственника и членов его семьи. Согласно статье 35 Жилищного кодекса гражданин, утративший право на жилое помещение, подлежит выселению на основании решения суда.

Облегчить жизнь нашим судебным юристам должен был и тот факт, что, непосредственно перед покупкой жилья продавцы, члены семей которых продолжали проживать в квартирах, предоставили нашему клиенту нотариально удостоверенные заявления (которые так любят риэлторы!), в которых они брали на себя обязательство после продажи квартир снять себя и членов своих семей с регистрационного учета и освободить квартиры.

Однако между законом и реальностью всегда стоит правоприменитель – суд. В нашем случае – и именно на стадии правоприменения - наиболее отчетливо ощущается все разнообразие подходов отечественной юстиции к решению одной и той же задачи.


На этапе подготовки к судебным заседаниям мы ожидали, что наша работа сведется к трехкратному повторению одних и тех же действий – анализу практики, подготовке искового заявление, подаче его в суд, участии в паре заседаний – и, в итоге, к получению решения об удовлетворении исковых требований и запуску исполнительного производства. В конце концов, мы шли в суд с однотипными требованиями – у нас было одинаковое основание и предмет иска, один и тот же истец, «однотипные» ответчики (в каждой квартире проживали как совершеннолетние, так и несовершеннолетние граждане). Единственным, что отличалось, были судьи, которым предстояло рассматривать наши требования.

Это различие, как и следовало ожидать, оказалось ключевым.

Первыми заявления к производству приняли суды в области. Две квартиры из трех (которые мы в дальнейшем будем называть «квартира № 1» и «квартира № 2» соответственно) располагались в Истринском районе, соответственно, и иск о выселении к проживающим там лицам подавался в Истринский городской суд. Тем не менее, несмотря на то, что истец по обоим делам был один, и иски подавались одновременно, они были приняты к производству разными судьями, каждый их которых предпочитал работать в своем уникальном стиле.

Когда по квартире № 1 было назначено собеседование, по квартире № 2 уже назначили первое заседание. Заседание по квартире № 2 было отложено в связи с неявкой ответчиков; на собеседование по квартире № 1 представитель ответчиков явился и просил суд отказать в удовлетворении наших требований. Линию защиту, выбранную им, можно было бы назвать парадоксальной – он просил отказать в выселении ответчиков, ссылаясь на то, что они фактически проживают в другом месте.

Надо признать, что эта позиция действительно принесла свои, пусть и скудные, плоды – на первом же заседании по квартире № 1 суд в отсутствие ответчиков рассмотрел дело по существу и из трех требований (признать утратившими право пользования, выселить и снять с регучета) удовлетворил только одно – о признании ответчиков утратившими право пользования. Требование о выселении суд отказался удовлетворять, сославшись на то, что факт проживания ответчиками отрицается; снимать с регистрации суд счел себя не вправе, сославшись на то, что само по себе признание утратившим право проживания будет являться основанием для снятия с регистрационного учета.

Одновременно прошло заседание по квартире № 2. Суд опять не смог известить ответчиков, и, не решившись выселять людей в их отсутствие, вновь отложил заседание. Нужно отметить при этом, что неявка ответчиков была единственным препятствием для рассмотрения дела. Оба судьи в области были вполне удовлетворены комплектом документов, который мы представили в обоснование своих требований – свидетельство о праве собственности на квартиру, договор купли-продажи с актом передачи, подтверждающие переход права, нотариальное заявление ответчиков с обещанием выехать и выписка из домовой книги, подтверждающая регистрацию ответчиков по месту жительства.
К моменту проведения третьего судебного заседания по квартире № 2 (вновь отложенного из-за неявки ответчиков) наконец-то было назначено заседание по квартире, расположенной в Москве (квартира № 3). Московский судья принес нам очередной сюрприз. Во-первых, хотя его и не смутила неявка ответчиков, он счел необходимым привлечь к участию в деле прокурора, органы опеки и попечительства и УФМС – и заседание было отложено именно в связи с необходимостью привлечения вышеуказанных госорганов. Во-вторых – и это уже более вольный подход к правоприменению – судья расширил лежащее на истце бремя доказывания. По его мнению, мы должны были доказать фактическое проживание ответчиков в квартире, а также доказать отсутствие родственных связей между истцом и ответчиками. Вообще говоря, между доказательством того, что ты не являешься чьим-то родственником, и доказательством того, что ты не верблюд, пролегает достаточно тонкая грань, которая в гражданском процессе становится и вовсе неощутимой – недаром еще в Кодексе Юстиниана доказывание негативного факта было признано невозможным с пометкой «cum per rerum naturam factum negantis probatio nulla sit» – «по природе вещей тот, кто отрицает факт, не может представить доказательств».

В это время судья в области, уставший, видимо, от пустых залов, печально ожидающих своих ответчиков, решился рассмотреть дело по существу – и удовлетворил наши требования в полном объеме! Московский же судья решил подойти к делу обстоятельнее. Его ненасытное внутреннее убеждение не готово было удовлетвориться кипой представленных на следующих двух заседаниях документов, среди которых были свидетельства о браке/рождении/расторжении брака, ЕЖД, выписки по лицевому счету собственника и т.д. Неизвестно, насколько в итоге затянулся бы процесс, если бы ответчики внезапно не решили добровольно покинуть спорную жилплощадь, что упростило нашу задача до формальной чистки домовой книги от лишних лиц в УФМС. Изменив исковые требования – убрав из заявления выселение – мы смогли, наконец, добиться признания ответчиков утратившими право пользования жилым помещением и снятия их с регистрационного учета по месту жительства.

Выполнив поручение клиента, мы решили составить небольшую таблицу, наглядно демонстрирующую разницу подходов при рассмотрении однотипных дел о выселении в Москве и Московской области. Отдавая отчет, что выборка из трех случаев не может, сама по себе, являться репрезентативной, мы, тем не менее, полагаем, что наше маленькое исследование может быть продолжено, и тем самым, возможно, сможет принести кому-то пользу.


Квартира № 1 (Московская область)

Квартира № 2 (Московская область)

Квартира № 3 (Москва)

Количество заседаний

1

4

4

Бремя доказывания, лежащее на истце

Переход права собственности, факт проживания ответчика

Переход права собственности

Переход права собственности, факт проживания ответчика, отсутствие родственных связей истца и ответчика

Привлекаемые к рассмотрению дела государственные органы

Прокурор

Прокурор, органы опеки и попечительства

Возможность рассмотрения в отсутствие доказательств извещения ответчиков

Да

С большим трудом

Да

Рассчитать стоимость оформления наследства…    Прочитать другие статьи