Читаем внимательно договоры по ипотечному кредитованию. Некоторые неприятные нюансы, о которых неизвестно заемщикам

На сегодняшний день поутихли страсти, касающиеся резкого повышения курса иностранной валюты и, как следствие, возложение на заемщиков по ипотечному кредитованию непомерного бремени по выплате задолженности банку. Но суды по исковым требованиям банков о взыскании денежных средств и обращении взыскания на заложенное имущество идут полным ходом, повергая в отчаяние граждан, которые приобрели свои квартиры в рамках договоров по ипотечному кредитованию.

А ведь если бы не так называемый «международный кризис», заемщики продолжали бы выплачивать свои кредиты за квартиры, а юристы вряд ли бы стали так внимательно изучать кредитные договоры на предмет включения в него кабальных условий (если, конечно, их это напрямую не касается).

Рассмотрим некоторые условия, которые включают банки в свои договоры и итоговому смыслу которых заемщики не придают значения (в том числе и в силу отсутствия специальных познаний на рынке финансовых инструментов) — ведь так хочется скорее приобрести драгоценное имущество в виде квартиры.

1. В кредитных договорах (практически во всех, вне зависимости от банка) есть пункт, который предусматривает взимание комиссии по выдаче ипотечного кредита, в дату фактического предоставления кредита в размере % (процента) от суммы кредита.

Выдача кредита — это действие, направленное на исполнение обязанности банка в рамках кредитного договора. Согласно п. 1 ст. 819 ГК РФ банк по кредитному договору обязуется предоставить заемщику денежные средства (кредит) в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную сумму и уплатить проценты на нее.

Поскольку выдача кредита совершается банком, прежде всего, в своих интересах, то данное действие не является услугой, оказываемой заемщику, в смысле положений пункта 1 статьи 779 ГК РФ, следовательно, взимание комиссии за выдачу кредита является неправомерным. Каких-либо указаний на обязанность заемщика оплатить банку комиссионное вознаграждение за услуги по выдаче кредита ни Закон о банковской деятельности, ни другие нормативные акты не содержат.

То есть комиссия за предоставление ипотечного кредита не является самостоятельной банковскими услугой, в связи с чем возложение на Заемщика обязанности по оплате этой услуги не основано на законе и ущемляет права заемщика как потребителя, следовательно, по нашему мнению, такие условия кредитного договора являются ничтожными.

Таким образом, можно говорить о том, что сумма комиссии относится к категории неосновательного сбережения согласно ст. 1102 ГК РФ.

2. Многие договоры предусматривают, что суммы внесенного заемщиком платежа направляются:

  • в первую очередь, на возмещение операционных и других банковских расходов, уплату исчисленных неустоек;
  • во вторую очередь — в уплату просроченных процентов по Кредиту
  • в третью очередь — в уплату начисленных срочных процентов и процентов по просроченной задолженности по Кредиту;
  • в четвертую очередь — в погашение просроченной задолженности по основному долгу;
  • в пятую очередь — в погашение срочной задолженности по основному долгу.

В соответствии со ст. 319 Гражданского кодекса РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем — проценты, а в оставшейся части — основную сумму долга.

Санкции за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства в порядке, предусмотренном указанной статьей, погашению не подлежат. Взыскание же в первую очередь неустойки и иных санкций затрудняет исполнение основного обязательства и искусственно увеличивает задолженность, что противоречит обеспечительной природе неустойки, так как препятствует исполнению основного обязательства и увеличивает размер ответственности.

В своем Информационном письме № 141 от 20.10.10г. Президиум ВАС РФ обращает внимание на то, что ст. 319 ГК РФ не регулирует отношения, связанные с привлечением должника к ответственности за нарушение обязательства (глава 25 ГК РФ), а определяет порядок исполнения денежного обязательства, которое должник принял на себя при заключении договора.

Таким образом, представляется, что условие, предусматривающее, что при исполнении должником денежного обязательства не в полном объеме, требования об уплате неустойки, процентов, или иные, связанные с нарушением обязательства требования, погашаются ранее требований, названных в статье 319 ГК РФ, противоречит смыслу данной статьи и является ничтожным.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Заключая Договор с заемщиком и устанавливая очередность исполнения обязательств и несколько «видов» процентов, банк заведомо знает о том, что несвоевременная оплата кредита заемщиком приводит не только к обязанности выплатить проценты за предоставление займа, но и формирует дополнительное денежное обогащение банка, ежедневно возрастающего в геометрической прогрессии.

То есть банк, являясь профессионалом на рынке финансовых инструментов, злоупотребляет своим правом при заключении сделки с физическим лицом, не обладающим специальными познаниями в данной области.

3. В рассматриваемых ипотечных договорах российских банков, заключенных на территории РФ, цена установлена в иностранной валюте. По нашему мнению, такое условие также является недействительным.

В соответствии со ст. 317 ГК РФ денежные обязательства должны быть выражены в рублях (статья 140). Часть 2 названной статьи устанавливает, что в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

Часть 3 ст. 317 ГК РФ устанавливает, что использование иностранной валюты осуществляется в порядке, определенном законом. Однако законодательство о валютном регулировании и валютном контроле не предусматривает возможность выражения договорных обязательств в иностранной валюте, поскольку регулирует только порядок осуществления валютных операций.

Безусловно, следует констатировать, что суды г. Москвы и Московской области редко учитывают и исследуют доводы, изложенные в настоящей статье. Они безоговорочно встают на сторону банка. За истекшие 2 года, по данным наших исследований, в названных субъектах РФ в пользу заемщика не было вынесено ни одного судебного решения.

В то же время надо отметить, что в отдельных городах Российской Федерации существует немногочисленная судебная практика об отказе банкам в их требованиях. Как указано в одном из таких решений, формализм при оставлении без внимания существенной разницы в фактическом экономическом статусе сторон, явно несбалансированных условиях договора (предусматривающих только для банка механизм защиты от негативных последствий в случае валютных колебаний в виде валютных гарантийных оговорок) несовместим с правом и требованиями справедливости, закрепленными в преамбуле Конституции РФ.

При этом конституционная свобода договора не является абсолютной, не должна приводить к отрицанию или умалению других общепризнанных прав и свобод (часть 1 статьи 55 Конституции РФ) и может быть ограничена в той мере, в какой это необходимо в целях защиты прав и законных интересов других лиц (часть 3 статьи 55 Конституции РФ). Соблюдение принципа соразмерности в правоотношениях между гражданином, как экономически слабой стороной, и банком не предусматривает формального признания их юридического равенства.

Впрочем, есть мнения, что и банки, и заемщики находятся в равном положении и несут одинаковые экономические риски. А если бы курс иностранной валюты стал ниже, чем на момент заключения договора? Конечно, это маловероятно, но тогда уже банк оказался бы в неблагоприятном положении в связи с большими финансовыми потерями.

В любом случае, по нашему мнению, решение таких вопросов, как снижение банками ставок по валютным кредитам в связи с финансовым кризисом, увеличением курса иностранной валюты, включение в кредитные договоры соответствующих условий лежит не в плоскости формирования судебной практики, а зависит от политических и экономических решений соответствующих органов власти.

Рассчитать стоимость оформления наследства…    Прочитать другие статьи